부동산 매매_1주택자 이사하기

살다보면, 1주택자로 집을 팔고 사서 (부동산을 매도/매수) 이사하게 되는 경우가 있다.

이때, 부동산을 매매하고 이사하는 방법을 설명은 대략 아래와 같다. 

 

1. 부동산 매도 - 집팔기

1) 매물 등록

- 집을 부동산(공인중개사)에 올려달라고 요청한다.

- 전화해서 집을 내놓고 싶으며, 가격은 이렇게 설정해 달라하면서 네이버부동산에 매물 등록해달라고 하면된다.

  + (인테리어를 한 경우라면) 집 내부 사진이 있으면 확실히 메리트가 있다.

 

2) 집 보여주기

- 부동산 공인중개사 분이 연락을 주고, 적절한 시간을 설정해 집을 보여준다.

  일반적으로 평일 저녁/주말 낮 같은 시간을 활용하게 된다.

- 이때, 집의 좋은 점을 약간 어필하면 좋다.

 

3) 계약하기 

- 매수를 원하는 사람이 나오면, 부동산 매매 계약을 한다.

- 부동산에서 계약서 쓰고 계약금을 받는다. 계약금은 500 정도 혹은 5~10퍼센트정도로 하는게 일반적이나, 추후 계약을 파기하고 싶지 않은쪽에서 크게 설정한다.(계약 파기시 물어주거나/포기해야 하는 돈)

- 중도금 대금/잔금일을 설정한다.
 -> 중도금은 일반적으로 매매 금액의 10~15퍼센트 정도

 -> 잔금일의 경우, 부동산을 매수해서 가야하는 경우라면 러프하게 특정일(ex.월말)로 설정하고 특약 조건으로 잔금일 2주전에 알려주겠다는 조건을 추가해 조정 가능하다.

- 그외에도 매도/매수하는 입장에서 일반적인 거래에서 벗어나는 조건(ex. 빌트인 가전 처분 문제/중도금 적게)이 있으면 특약조건에 기입한다.

- 인감도장을 사용하는 것이 일반적이나, 서명으로 대체 가능하다. 신분증/뱅킹 외 특별히 필요한 것은 없다.

- 계약서에 포함된 부동산 복비는 공인중개사 분과 반드시 확인/합의한다. 일반적으로 요율의 최대치를 계약서에 기입하려 하는데, 만약 복비를 어느정도 합의하고 싶다면 반드시 합의해야 한다.

 

4) 중도금 받기

- 중도금 일자가 되면 매수자가 중도금을 입금하고, 매도자는 중도금 입금을 확인한다.

  공인중개사 분이 연락주면 확인하고 알려주면 된다.

 

5) 잔금일 

- 다음 준비서류를 지참하고 부동산으로 간다. 권리가 넘어가는 순간이므로, 별도 합의가 없다면 이사를 완료하고 가는 것이 일반적이다.

1> 계약서 : 금액/계약내용 확인용

2> 매도용인감증명서(주민센터에서 발급 가능) : 매수인 주소 포함되어야 하니, 공인중개사 분이 확인한 주소로 인감증명서를 발급한다.

3> 주민등록초본(인터넷/주민센터 발급가능) : 전 주소가 기재되어야 함.

4> 등기권리증 : 등기필증(등기소스티커 붙은 페이지 필요) 집살때 법무사 분이 전달해 준 집문서로 없으면 별도로 서류발급이 필요하니, 확인해 준비한다.

5> 인감도장/신분증 : 서명 대신 인감도장을 준비하는 것이 좋다.

- 부동산에서 매수자/매도자/법무사/공인중개사 만나서 잔금입금 및 영수처리 진행한다.

- 관리비 정산 / 수도요금 / 가스요금 정산을 진행한다. (*참고 : https://ls-altr.tistory.com/78 )

- 정산이 완료되면, 부동산 잔금을 입금 받고, 영수증을 작성해 매수자/매도자간 나눠 갖는다.

- 공인중개사 분이 확인한 선수관리비 내역을 매수자로부터 입금 받는다.(선수관리비는 아파트에 귀속되는 비용이다.)

- 법무사 서류 확인이 완료되면, 거래가 종료된다.

- 매수 부동산으로 이동한다.

 

2.  부동산 매수 - 집사기

1) 매물 확인/매물 보러가기

- 네이버 부동산 혹은 부동산에 방문해서 사고자 하는 집의 조건을 제시하고 관련한 매물을 확인한다.

- 집을 매도하는 시점/자금 확보 시점이 정해지면, 확인된 매물을 대상으로 임장을 간다.

 (물론 임장을 먼저 가는 것도 가능하다.)

- 임장 가서 주로 보는 것 (물 흘려보기/곰팡이 유무 등은 뭐 일반적인 사항이니 스킵한다.)

1> 보일러/샷시 등이 설치/수리된 시점(집주인에 문의)

2> 집안에 인테리어로 구성된 사항(원래 구조에서 변경된 사항) 

3> 집주인이 얘기하는 사항은 반대 관점에서도 한번 확인

4> 엘리베이터 사용 세대 수/지하 주차장 

5> 아파트 관리정도(관리사무소의 역할/집주인에 문의)

6> 주변 교통망 직접 확인(버스 정류장/지하철역 가는길/골목길/큰 도로 접근성)

 

2) 매물 계약

- 매수하고자 하는 부동산 매물에 대해 공인중개사 연락해 계약 의사를 전달한다.

- 계약이 가능한 일정이 잡히면, 부동산에 가서 매매계약서를 작성한다.

- 특약이 필요한 사항이 있으면, 반드시 기재한다.(ex. 빌트인 가전 처분/잔금일 사전고지일/입주가능일 등)

- 계약금은 500만원 혹은 5~1010퍼센트 정도로 설정하게 되며, 뱅킹을 통해 입금해야 하므로 사전에 뱅킹 한도를 점검한다.  (일반적으로 은행에 이체한도를 최대로 늘릴 경우, 1회 1억/총 5억 이체 가능이다.)

- 매수자는 매도자에 계약금을 입금하고 입금이 완료되면 영수증을 나눠 갖는다.

- 부동산 복비를 반드시 확인한다. 일반적으로 요율 최대치로 설정하고 그냥 넘어가는 경우가 있는데, 사전에 반드시 합의하여야 한다.(잔금일에 변경하는 것은 쉽지 않다.)

 

3) 중도금 입금

- 인터넷/폰뱅킹 한도는 사전에 확인해 둔다

- 중도금은 계약서에 기입된 시점에 입금하며, 입금 후 공인중개사를 통해 매도인에 확인 요청한다.

- 중도금은 일반적으로 주택가액의 10~15%정도로 설정한다.

 

4) 잔금일 

- (은행에서 주택담보대출을 받는 경우) 잔금일 전, 법무사에 연락을 받는 것이 일반적이다. 

  연락을 받으면 견적서 요청하고 여기서 보수 등 변경가능한 항목에 대해 사전 합의한다.

  -> 법무사와 협의가 되면, 해당 내용으로 수정된 견적서를 전달받고 부동산/잔금시간을 사전에 전달한다.

  -> 일반적으로 부동산에 법무사분 연락처를 전달해 사전 정보 공유를 진행한다. (ex. 위치/예정시간 변경 등)

- 다음 준비서류를 지참하고 부동산으로 간다. 

1> 주민등록등본(인터넷/주민센터 발급) : 세대원 전원의 주민번호 과거주소 변경사항 포함 필요함

2> 가족관계증명서(상세)(인터넷/주민센터 발급) : 반드시 상세로 뽑는다. 일반은 의미 없다.

  -> 세대원의 주택 취득사항이 있으면 추가적으로 사전 확인할 사항이 발생할 수 있다.

3> 계약서 원본

4> 인감도장, 신분증

- 부동산에 도착해 법무사/매도자/매수자간 정보 확인/서류작성/잔금 입금을 진행한다.

- 뱅킹 사전에 확인하고, 잔금일 당일 큰 금액의 이체가 있을 수 있으니 반드시 유의한다.

  뱅킹이 어려운 경우, 은행에서 입금 후 이체 영수증을 들고 부동산으로 와서 영수증 최종 작성한다.

- 매도자가 관리비/수도/가스 등 매물에 대한 제반 비용 정산을 완료했는지 공인중개사 분이 확인을 해서 전달하면, 반드시 항목별로 확인한다. 

 -> 카드키 개수나, 음식물쓰레기 카드, 현관번호, 공동현관번호, 주차장 등록여부 등은 반드시 Re-Check 한다.

- 잔금 / 정산이 완료되면, 공인중개사 분이 확인한 선수관리비를 매도자에 입금하고 해당 내역을 확인한다.

(선수관리비는 아파트에 귀속되는 비용이다.)

- 영수증을 받고, 부동산 복비를 정산하고 계약을 마무리한다.

 

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